Nie możesz od razu odliczyć ulepszeń domu od podatku dochodowego, z wyjątkiem kilku szczególnych okoliczności. Jednakże może okazać się możliwe późniejsze uzyskanie ulgi podatkowej z tytułu ulepszeń domu – w momencie sprzedaży domu.
Co to jest ulepszenie domu?
Dla celów podatkowych ulepszenie domu to wszystko, co zwiększa wartość Twojego domu. Podstawowe naprawy, takie jak łatanie nieszczelnego dachu, nie kwalifikują się. Jeśli jednak zastąpisz istniejący dach innym typem dachu o wyższej jakości, prawdopodobnie zwiększy to wartość Twojego domu i dlatego będzie liczyło się jako ulepszenie domu.
Korzyści podatkowe wynikające z ogólnych ulepszeń domu
Ulepszenia domu ogólnego przeznaczenia nie mogą zostać odliczone od zeznania podatkowego. Jednak odnosisz korzyści ze sposobu, w jaki te ulepszenia domu zwiększają wartość Twojego domu. Wszelkie ulepszenia domu, które wprowadzasz, są dodawane do „podstawy opodatkowania” w domu.
Podstawa opodatkowania odnosi się do tego, ile w coś zainwestowałeś i służy do późniejszego obliczenia Twojego zysku. Kiedy sprzedajesz swój dom, od ceny sprzedaży odejmiesz podstawę opodatkowania tego domu, aby obliczyć swój zysk.
Zysk podlega opodatkowaniu, więc zwiększając podstawę opodatkowania poprzez ulepszenia domu, zmniejszasz kwotę podatku płaconego w momencie sprzedaży.
Ulepszenia domu medycznego
Jeśli celem remontu domu jest zapewnienie opieki medycznej Tobie, Twojemu współmałżonkowi lub jednej lub większej liczbie osób na Twoim utrzymaniu, kwalifikuje się to jako remont domu medycznego. Ulepszenia domu medycznego można odliczyć w momencie ich dokonania, ale tylko w zakresie, w jakim nie zwiększają one wartości domu. Urząd skarbowy twierdzi, że w przypadku sprzedaży domu uzyskasz korzyść podatkową ze wzrostu wartości, więc nie chce dać ci kwoty, która byłaby równoznaczna z podwójnym odliczeniem.
Jeśli wymieniłbyś wszystkie klamki na klamki z dźwignią, ponieważ artretyzm utrudnia Ci trzymanie okrągłych klamek, prawdopodobnie mógłbyś odliczyć cały koszt, ponieważ nie wpłynęłoby to na wartość Twojego domu. Jeśli jednak zainstalujesz windę dla swojego współmałżonka poruszającego się na wózku inwalidzkim, wartość Twojego domu znacznie wzrośnie. Możesz odliczyć jedynie różnicę pomiędzy zmianą wartości domu a całkowitym kosztem ulepszenia.
Inną przeszkodą związaną z ulepszeniami domu medycznego jest to, że – podobnie jak w przypadku wszystkich odliczeń medycznych – możesz z nich skorzystać tylko wtedy, gdy zdecydujesz się wyszczególnić odliczenia po powrocie. Co gorsza, podlegają one skorygowanemu dochodowi brutto w wysokości 10% (dolny poziom AGI). Oznacza to, że musisz odjąć 10% skorygowanego dochodu brutto za dany rok od sumy odliczeń zdrowotnych, a następnie odliczyć jedynie pozostałą część w zeznaniu podatkowym.
Energooszczędne ulepszenia domu
Nie możesz odliczyć ulepszeń w domu, które zwiększają jego efektywność energetyczną, ale możesz zrobić coś jeszcze lepszego: uzyskać ulgę podatkową. Kredyty są odejmowane od zobowiązania podatkowego za dany rok, natomiast odliczenia są odejmowane od dochodu podlegającego opodatkowaniu w celu obliczenia zobowiązania podatkowego. Dzięki kredytom możesz zaoszczędzić o wiele więcej pieniędzy na podatkach niż na odliczeniach.
Ulga na energooszczędne nieruchomości mieszkalne umożliwia ubieganie się o ulgę podatkową w wysokości 30% kosztów słonecznych podgrzewaczy ciepłej wody, urządzeń wytwarzających energię słoneczną oraz innego kwalifikującego się sprzętu wykorzystującego energię alternatywną. Kredyt na urządzenia typu solarnego został przedłużony co najmniej do 2021 roku. Niestety, inne rodzaje ulg podatkowych na energię już wygasły.
Ulepszenia domowego biura
Jeśli masz biuro domowe, które kwalifikuje się do odliczenia za biuro domowe, możesz odliczyć koszt wszelkich ulepszeń wprowadzonych w biurze domowym jako wydatek biznesowy. Ulepszenia domu, które dotyczą całego domu, można częściowo odliczyć jako wydatek biznesowy, w zależności od wielkości domowego biura. Na przykład:
- Jeśli wykorzystujesz swoją dodatkową sypialnię wyłącznie jako domowe biuro i masz zamontowane drzwi zewnętrzne, dzięki którym klienci mogą wejść prosto do Twojego biura, możesz odliczyć 100% kosztu nowych drzwi.
- Jeśli w całym domu wymieniłeś podłogę laminowaną na podłogę z twardego drewna, a Twoje biuro zajmuje 25% całkowitej powierzchni domu, możesz odliczyć 25% kosztu nowej podłogi.
Pamiętaj, że możesz nie być w stanie odliczyć całego kosztu na raz. Ulepszenia kapitału, czyli ulepszenia obejmujące korzyści trwające dłużej niż rok, są zazwyczaj amortyzowane, a odliczenie rozkładane jest na kilka lat.
Oprocentowanie pożyczki na remont domu
Jeśli zaciągasz pożyczkę na remont domu lub korzystasz z linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC), aby zapłacić za remont domu, odsetki od pożyczki lub linii kredytowej podlegają odliczeniu. Należy pamiętać, że pieniądze z pożyczki lub HELOC muszą zostać wydane na ulepszenia domu, a nie tylko naprawy domu, aby kwalifikować się do odliczenia odsetek. Odliczane są także punkty i inne opłaty za zamknięcie pożyczki.
Ubieganie się o odliczenie za ulepszenie domu
Jeśli kwalifikujesz się do jednej ze szczególnych okoliczności wymienionych powyżej, będziesz musiał zgłosić swoje odliczenia w zeznaniu podatkowym. Ulepszenia domu medycznego są odliczane jako wyszczególniony wydatek, dlatego aby skorzystać z ulgi, należy wyszczególnić odliczenia, zamiast ubiegać się o standardowe odliczenie. Wyszczególnione odliczenia znajdują się w Załączniku A formularza 1040. Odliczenie za biuro domowe, łącznie z wszelkimi powiązanymi ulepszeniami domu, następuje na formularzu 8829. Podobnie jak w przypadku medycznych ulepszeń w domu, odsetki od pożyczki na remont domu lub HELOC są odliczeniem szczegółowym, ale na szczęście to konkretne odliczenie nie podlega dolnemu progowi AGI.
